Fixer le juste prix pour votre logement temporaire est crucial. En effet, cela peut avoir un effet important sur la rentabilité de votre projet locatif. Pour éviter les erreurs coûteuses, mieux vaut donc être méthodique.
Dans cet article, vous verrez comment fixer votre prix en 6 grandes étapes. Suivez-les pour maximiser vos revenus et éviter les pertes.
1. Additionnez vos dépenses
Pour savoir à quel prix afficher votre logement, vous devez connaître son seuil de rentabilité. C’est-à-dire le revenu de location requis pour couvrir l’ensemble de vos dépenses. C’est le chiffre magique que vous devez atteindre pour éviter de tomber dans le rouge. Il correspond à la somme de toutes vos dépenses.
Les plus grosses auront bien sûr un poids important dans le calcul. Par exemple :
Votre hypothèque
Vos frais d’assurance (habitation et responsabilité civile)
Les frais d’entretien
Les rénovations
Etc.
Cela dit, il est facile de sous-estimer les petites dépenses. Elles s’accumulent vite et peuvent faire grimper vos frais d’opération. N’oubliez donc pas d’ajouter à votre calcul :
Les frais d’électricité et/ou de chauffage
Les frais de ménage
Le coût des commodités (Internet, téléphone, câble, etc.)
Les frais pour connecter votre système d’alarme à une centrale
Le coût des attestations et des permis
Les frais de service des plateformes de location
Etc.
En additionnant toutes vos dépenses, vous obtenez le seuil de rentabilité de votre logement. Tant que vos revenus de location le dépassent, vous ferez un profit. Gardez donc ce chiffre à portée de main.
Pour en savoir plus :
Location temporaire : quoi savoir avant de se lancer
Comment établir un plan d’affaires de location temporaire?
2. Tenez compte du taux de vacance
Vous avez additionné toutes vos dépenses et établi votre seuil de rentabilité. Mais est-ce vraiment le prix minimum que vous pouvez facturer chaque mois sans perdre d’argent? Eh non! En effet, cela tiendrait pour acquis que votre logement sera loué 100 % du temps. Même si on vous le souhaite, ça reste peu probable.
Car par définition, un logement temporaire se loue pour du court ou du moyen terme. Il n’est donc pas rare qu’il y ait des périodes creuses entre 2 réservations. Pour ne pas tomber dans le rouge lorsque ça arrive, votre prix minimum doit en tenir compte.
On appelle « taux de vacance » la proportion du temps où votre logement est vide (vacant).
Pour les logements loués à l’année, on peut l’estimer à 25 %. En d’autres mots, attendez-vous à ce que votre logement soit vacant 1 semaine sur 4.
Cela veut dire que, sur un mois, vous devez atteindre votre seuil de rentabilité en 3 semaines au lieu de 4. Ainsi, si votre logement reste vide pendant 1 semaine par mois, vous serez quand même capable de couvrir toutes vos dépenses.
Exemple
Supposons que vos dépenses (et donc votre seuil de rentabilité) s’élèvent à 2000 $/mois. Pour atteindre ce montant en seulement 3 semaines de location, vous devrez facturer 667 $ par semaine. Pour arriver à ce montant, il faut calculer 2000÷3.
À ce prix, si le logement est loué pour le mois entier, soit 4 semaines, il vous rapporterait 2667 $. Gardez ce prix mensuel en tête pour réaliser la prochaine étape.
3. Établissez votre fourchette de prix
Vous avez donc établi un prix mensuel plancher qui tient compte d’un taux de vacance de 25 %. Maintenant, vous pouvez y ajouter une marge de profit. Certaines sources conseillent de viser entre 7 et 20 % de votre prix plancher.
Dans notre exemple, le prix minimum serait autour de 2854 $/mois (soit 2667 $ + 7 % de marge de profit). Le prix maximum pourrait atteindre 3200 $/mois (soit 2667 $ + 20 % de marge de profit).
4. Allez voir la compétition
Imaginez que vous êtes à la recherche d’un logement temporaire. Entre deux logements équivalents, lequel choisiriez-vous? Le moins cher, bien sûr!
Pour vous assurer que votre fourchette de prix reflète bien le marché dans votre secteur, prenez le temps de faire des recherches. La méthode la plus évidente est de naviguer sur les différentes plateformes de location temporaire. Cependant, sachez qu’en procédant de cette façon, vous n’aurez pas toute l’histoire.
En effet, les prix des logements temporaires varient au gré de la demande. Celle-ci dépend entre autres de :
La saison. Durant la haute saison touristique (de mai à septembre), les prix sont à leur plus élevé. Ils sont au plus bas durant l’hiver.
Les grands événements. Par exemple, les festivals ou les tournois sportifs, qui attirent beaucoup de gens de l’extérieur.
Les longs weekends ou congés. Les gens en profitent souvent pour faire une escapade ou pour aller visiter des proches.
Pour que votre recherche donne des résultats fiables, suivez les conseils suivants.
Allez voir les prix régulièrement
Cela permet de voir les variations dans le temps.
Comparez des pommes avec des pommes
Autrement dit, comparez votre logement à ceux de votre secteur qui y ressemblent le plus : même type, même nombre de chambres, mêmes commodités, même qualité, etc.
Portez attention aux avis laissés par les invités
Les logements qui n’ont aucun avis peuvent être affichés à un prix plus bas pour compenser. Aussi, les logements les mieux notés coûtent plus cher en moyenne, et vice versa.
Allez voir la disponibilité des logements
Cela permet de voir s’ils sont souvent loués. Gardez en tête qu’un calendrier de réservations vide peut indiquer un prix trop élevé.
Utilisez des outils spécialisés
Ce sont des outils développés dans le but de comparer les prix du marché locatif. En général, dans le domaine du tourisme. Par exemple, PriceLabs offre un service de tableau de bord (en anglais seulement) qui aide à comparer les prix. Il montre les tendances du marché et les caractéristiques des logements dans votre secteur : frais de ménage, nombre minimum d’invités, politique d’annulation, etc.
Un outil comme celui-là vous évite de devoir faire un suivi serré des prix dans le temps. En effet, il vous donne accès aux données des dernières semaines et peut même prédire la demande pour celles à venir. Ça vaut la peine d’y jeter un coup d'œil.
5. Soyez objectif
Vous devriez maintenant avoir une bonne idée d’où se situent vos prix dans le marché.
S’ils sont plus élevés que ceux de la compétition, êtes-vous capable de les justifier? Votre logement a-t-il un avantage compétitif qui compense la différence de prix? Par exemple, un jacuzzi, un décor raffiné ou encore une vue imprenable sur l’eau? Sinon, il faudra peut-être réévaluer la rentabilité du projet.
À l’inverse, si vos prix sont plus bas, qu’est-ce qui l’explique? Avez-vous sous-estimé la valeur de votre logement? Ou alors, y a-t-il moyen de combler l’écart? Par exemple, en rénovant ou en ajoutant des commodités?
Tentez d’être le plus objectif possible dans votre évaluation. Puis, faites des ajustements au besoin.
6. Ajustez vos prix en continu
Une fois que vous avez établi un maximum et un minimum réalistes, vous devez savoir quel prix facturer à quel moment. Le tout, pour optimiser le nombre de réservations et, ultimement, vos revenus. Voici quelques facteurs à considérer.
La demande
Si vous gardez un prix élevé lorsque la demande est faible, vous risquez d’avoir moins de réservations. Dans ces moments, il peut être plus rentable de facturer moins cher. Vous aurez alors plus de chances de remplir votre calendrier de réservation.
En général, vous devriez réserver votre prix maximum aux pics de demande. Pour savoir quand ils ont lieu, vous pouvez utiliser un outil de tarification dynamique. Souvent intégrés aux plateformes de location touristique, ils ajustent automatiquement votre prix selon la demande. Et ce, sans descendre sous votre minimum.
Votre crédibilité
Si vous débutez dans la location temporaire, vous aurez peu d’avis sur votre profil. Et donc, moins de crédibilité aux yeux des clients. Il peut alors être une bonne idée d’afficher un prix plus bas. Puis, de l’augmenter à mesure que vous obtenez de bonnes notes et des avis positifs.
La qualité de votre logement
Pour augmenter vos revenus au fil du temps, vous pouvez améliorer la qualité de votre logement. Que ce soit en le rénovant ou en offrant plus de commodités. Assurez-vous toutefois que vos améliorations seront rentables. C’est-à-dire qu’elles vous rapporteront un montant plus élevé que celui investi.
Pour en savoir plus :
8 façons d’augmenter vos revenus de location
Le prix, un détail à ne pas négliger
Le prix auquel vous affichez votre logement est à la base de la rentabilité de votre projet. Trop élevé, il limitera votre nombre de réservations. Trop faible, il vous fera perdre de l’argent. Ça vaut donc le coup d’investir du temps et des ressources pour qu’il soit le plus juste possible. Et ce, 365 jours par année.
Avec un peu de chance, cet article vous aidera à fixer le meilleur prix pour votre logement temporaire. Lorsque ce sera fait, pourquoi ne pas l’afficher sur Sinistar.ca?
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